2018年08月20日
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我国千亿住房维修金成糊涂账 支取复杂不透明
饶梦溪
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  连日降雨让全国各地的不少小区遭了殃:有的地方几十户人家同时被淹,墙体积水渗漏、电梯灌水停用……谁来负责,谁来出钱解决这些问题?

  不久前,北京市住房和城乡建设委员会有关人士表示,北京“7·21”特大自然灾害中,很多小区的公用部位,如楼顶、楼体、电梯等出现了漏雨、渗水、积水等问题。“暴雨造成的房屋漏雨属紧急情况,可以不用经过小区2/3以上业主同意等程序,应急使用住宅专项维修资金维修房屋建筑。

  其实,2009年年底出台的《北京市住宅专项维修资金管理办法》,已把严重漏水、电梯故障等问题列为紧急情况,为其开辟“绿色通道”。然而政策出台几年来,还是有很多看起来符合情况的小区,至今没用上这笔钱。

  按理,每个业主都应缴纳住宅专项维修资金(以下简称“维修资金”),用于日后房屋“养老”。但目前全国累计的维修资金金额到底有多少,却很少有人说得清。中国青年报记者查阅公开资料得知,截至今年6月30日,北京市累计归集维修资金314.93亿元;上海市累计归集超过290亿元;深圳67亿元、广州58亿元、哈尔滨12亿元、合肥42亿元、长沙80亿元……仅记者能够查到公开资料的17个城市的数据总额,已超过1000亿元。但很少有业主清楚,这项和自身权益息息相关的钱,应该如何使用,如何查询,如何监管?

  过去多年间,这笔巨额资金还曾经出现过诸多“糊涂账”,很多时候看来政策已“说清楚”了,但业主们还是感觉“糊涂”。

  “漏顶联盟”的困惑

  北京市昌平区王府温馨公寓业主叶秋(化名)说,7月21日那天,她家“到处都用盆接水”,墙上有好几条被水泡开的裂缝,卧室的顶灯灯罩里至今留有积水,“这个灯一旦漏电,后果不堪设想”。

  她是1997年入住该小区的首批业主,住在六层楼的顶层。入住次年,叶家就开始漏水,“十多年来没间断过”。叶秋说,刚开始物业会派人来免费维修,修完用一阵子,还会再漏,就再请人来修。后来,请物业补漏还要收费。这个小区漏雨的不止一家,以致叶秋和另外几栋楼的顶层住户一起,组成了所谓的“漏顶联盟”。

  这种情况能否申请维修资金?叶秋认为,自家漏水是开发商和物业的责任,不该动用维修资金,即使要动用,她也不知能不能用,该怎么用。

  该小区法政王府物业公司的经理告诉中国青年报记者,小区防水工程竣工于2000年,早已过了保修期(保修期3~5年)。现在解决漏水问题,就应从业主共有的维修资金中支取。以前这个小区的17号楼漏水,物业就支取过该楼的维修资金,更新了楼体防水层。但是现在漏水的几栋楼如16号楼等,没有办法支取维修资金,“有的业主买房时没缴纳这笔钱,整栋楼的24个住户里,只有8户交过,所以钱取不出,(维修)这事儿就卡在资金上。”

  为什么同一笔钱,有些人交了,有些人没交?使用维修资金要经过哪些程序?对这些事,大多数业主都弄不清楚,甚至一些基层政府部门也搞不明白。

  北京市昌平区新康园小区竣工于2003年,其中有6幢楼是32层塔楼,但这几栋高层住宅的电梯经常发生故障。一位住在8层的居民告诉记者,她这几年来一直爬楼梯上下,“我住得低,还算好的,住在楼上的更麻烦”。另一位住在28层的居民说,老人和孩子出行最让人担心。

  为了修电梯,这里的业主一直在多方维权。2011年秋天,昌平区回龙观镇政府为维修新康园小区的电梯发了两份文件。文件里写明,由镇政府垫资修电梯。目前负责牵头协调此事的是回龙观镇副镇长黄俊。

  为何申请一个小区的维修资金修电梯,竟由政府出面,垫资进行?

  黄俊告诉中国青年报记者,新康园小区为修电梯的事折腾了几年,去年镇政府通过开会总算“找到了可用的工作途径”,这个途径就是申请维修资金。为此,他们请来北京市房屋安全鉴定总站进行检测,“他们给出了161万元的报价”。按照这个报价,经过招投标确定公司后,新康园小区的电梯于今年6月修完。修电梯的资金,由回龙观镇政府垫资40多万元,剩下的100多万元还没支付给维修公司。目前,申请维修资金的材料还没报上去,这161万元没批下来,镇政府的钱暂时拿不回来。

  电梯都修完了,政府也垫了钱,但申请还没进行,万一维修资金批不下来怎么办?对此,黄俊表示,他并不清楚维修资金的具体申请流程,“反正不可能批不下来。要不然政府垫的钱怎么办?”

  维修资金申请“九步走”

  并非所有小区都为维修资金犯难,全国各地均有小区成功申请维修资金的案例。北京市住房资金管理中心提供的数据显示,截至今年6月,全市共有796个小区使用商品住宅专项维修资金2.84亿元。

  成功申请到维修资金的小区,具体如何操作?北京市朝阳区新天第家园业委会主任张大宪说,该小区已用过3次维修资金。第一次用于改造小区水箱,第二次用于大修电梯,第三次用于小区的防水改造。“去年大雨过后,超过一半的住户家漏水,我们用维修资金找专业公司做了防水和外墙改造,今年完成了,扛过了大雨。”

  据张大宪介绍,新天第小区申请使用维修资金的流程分九步。

  第一步,小区物业公司就需要维修的项目向业委会提出报告,业委会讨论是否应使用维修资金。

  第二步,业委会认为该项目确需动用维修资金后,由物业公司把项目报送至区建委指定的鉴定中心审核。审核内容分3部分:第一,能不能用。包括项目是否适用于维修资金的使用范围,是否应建议由开发商负责。第二,有没有资格用。包括小区的维修资金是否全部归集到位,维修项目是否过了保修期。第三,能用多少钱。由区建委的物业管理科住宅小区管理办公室(以下简称“小区办”)根据小区维修资金的数量与物业公司的初步预算申请进行平衡。与此同时,小区内成立由业委会、物业公司、业主代表组成的三方工作组,在小区内向业主宣传公示。

  第三步,工作组组织招投标,确定预算和具体施工方案,选定施工队。

  第四步,工作组将施工单位的预算和方案上报给政府指定的资金审核部门进行财务审计。如果批复的金额和公司金额不一致,根据审计结果,要求施工单位修改预算。

  第五步,工程预算通过审计之后,召开业主大会,将“决定在某事项上使用专项维修资金”事宜,向业主说明。

  第六步,动用维修资金的决议经业主大会通过后,需要做资金分摊表。也就是说,把即将维修的项目资金总额,按每户业主的房产面积进行分摊,算出每一户业主的份额。比如,同一小区内住宅为200平方米的业主分摊2000元,邻居是100平方米的,分摊1000元,以此类推,这个明细表,需让每一户业主签字同意。

  第七步,拿着业主委员会的通过决议(第一步),建委指定的鉴定部门的盖章审核(第二步),财政审计部门的盖章审核(第四步),业主大会的通过决议(第五步),经三分之二业主签字同意的资金分摊表(第六步),共5项,去找北京市属房屋资金管理中心拿一张盖章的单据。

  第八步,拿着房屋资金管理中心盖章的单据(第七步),小区业委会在银行备案的3个章(业委会公章、正副主任人名章)与施工单位的合同副本,去该小区维修资金存储的银行。银行核对拨款总数(以政府财务审计数为准),为业委会开一个维修资金的专用账户(专款专用,不得取现,只能划拨,不经同意不得挪用),将指定数额的钱从小区维修资金存款账户拨到此专用账户。

  第九步,由银行根据业主委员会要求和合同规定,将钱款分批分期直接划拨给施工单位,就此开始维修。按规定,这笔钱不是全额一次性发放,一般首次发放款项总额的60%~70%,经工作组验收后,通知银行拨第二次款项,约占总额的25%~35%,维修工程结束,直到质保期过后拨付尾款,约占总额的5%。工作组负责工程质量监督、控制(电梯由施工单位找国家指定的安监部门监督)。

  很多业主认为申请维修资金程序繁琐、复杂。一些没有经验和专业知识的物业公司,对“三分之二的业主签字同意”一项更是一筹莫展,称其“难度不亚于人口普查”。

  一位物业公司负责人表示,“每个住户分摊的金额都要算好,还要让他们签字,可是有些业主把房子出租了,怎么找户主?这太难了。”

  服务于新康园小区的陆凯物业公司经理王占山告诉本报记者,物业公司里“没有跑这方面的工作人员。”这段时间,为了准备申请所需的资料和文件,对每户分摊费用进行测算,王占山专门聘请了一个经济师,“每个月工资1万元。”

  在张大宪看来,其实整个流程不算繁琐,唯一可能麻烦的,就是第六步做资金分摊表,“做资金分摊表需要进行一些专业培训,找经济师也未必懂行。这件事需要那些已经弄明白的人,去帮助那些还不熟悉的人,做得快,两天就能完成。”

  各方说法无法统一

  既然有的小区有经验,也能拿出具体“攻略”,申请维修资金还有什么难处?

  一位不愿透露姓名的业委会主任告诉本报记者,上述步骤看起来严谨全面,实际执行中经常遇到“意外”,“有一次我们小区想启用维修资金,先打电话去建委指定的鉴定中心询问,对方开口就说,我们最近很忙,等一个月再说。”

  这位业委会主任认为,政府指定鉴定中心做鉴定,指定审计公司做审计,其实是一种垄断,产生的鉴定费和财务审计费,都要从业主缴纳的维修资金或物业费里出,而且这钱必须得花,“拿着大家的钱,官腔还这么大!”

  在他看来,新天第小区是北京市多项政策的“试点”小区,因此进行得比较顺利,其他普通小区要申请维修资金,任何一个“意外”都会拖慢进程。“去申请维修资金的小区,其能力和人脉很重要。比如在财务审核上,卡得紧些还是放得松些,对小区影响很大。”

  而且,在许多具体问题上,“专业人士”们的说法也不一致。

  北京盛德恒通物业公司总经理王中秋从业多年,其公司所在的多个小区成功使用过维修资金,熟悉这套流程。他所说的步骤与张大宪所说基本一致,又有不同。

  谁负责维修过程中的组织、协调、监督?在王中秋看来,应由物业公司负责。而在张大宪看来,应由三方工作组负责。在2009年年底出台的《北京市住宅专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》)中,政策鼓励引入第三方监督。

  谁负责项目验收?王中秋认为是建委负责验收,也同时起到监督作用。但张大宪认为,建委不负责验收,由小区工作组验收。

  王中秋和张大宪认为,回龙观镇为新康园小区修电梯的做法,存在“先斩后奏”,难以保证他们能申请到足额资金。

  但是,《办法》中明文规定,属于紧急情况的维修,应在工程结束、验收合格后,再由物业公司提出申请。

  《办法》中规定了5种紧急情况。2010年5月,北京市建委印发《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》,其中界定的紧急情况变为6种。

  为何政策与人们的理解存在诸多偏差?北京市盛廷律师事务所律师毕文强说,1992年5月,有关部门开始对这笔资金作出原则性规定,至今已有20年,其间,政策持续调整、修改,发放文件纷繁复杂,1998年商品房成为住宅的主要形式以后,这笔资金越来越受到重视;2008年,政府将公共维修基金改为“住宅专项维修资金”。除了政策上的调整,现实中这笔资金的使用也经常出现漏洞,即使是“物业专家”、“业主专家”也不一定熟悉,绝大多数业主对此更是茫然无知,无所适从。

  业主、专家、媒体曾多次质疑,维修资金“交钱时没商量、用钱时说不清”。在毕文强看来,这一方面是由于相关业主对政策宣传、相关规定了解不够,另一方面,在执行中也确实存在着许多现实困难。

  曾经算出诸多“糊涂账”

  北京市是所有城市中对维修资金使用情况公布得最详细及时的。最新数据显示,目前北京市累计归集维修资金314.93亿元,共有796个小区使用维修资金2.84亿元,涉及电梯、屋面防水等2783个项目。人们想知道,这两亿多元具体花到哪些和项目上,能否公示?但记者就这一问题约访相关部门,对方拒绝接受采访。

  从已公布的情况来看,截至去年年底,西安市归集了55亿元维修资金,使用仅1386万元;截至去年8月,武汉市归集近50亿元资金,使用约5000多万元;截至去年8月,浙江省丽水市归集总额超过1亿元,使用仅20多万元,截至今年1月,天津市归集145.4亿元,使用仅7753.5万元……国内大多数城市已使用的维修资金只占归集总额的不到1%。

  数以亿计的资金沉淀、闲置在政府的账户里,对业主意味着什么?

  2006年,北京市开始试点:如果小区业主同意,可将这笔钱划转至小区分账户。新天第小区就是试点中第一个划转出来的小区。张大宪说,在划转之前,全市维修资金都存在政府指定的光大银行,利率按活期计算,约为0.72。小区把这笔钱划转出来后,可以改变增值方式,“这700多万元不可能短期用完,我们设定一笔钱用于应急,其余的有些存成一年定期存款,有些存成三年定期存款,利息就是原来的数倍。”到去年年底,新天第小区的维修资金由700多万元,变成近1000万元。

  当时北京海淀区太月园小区业委会主任王嘉吾也算了笔账,该小区维修资金总额超过3000万元,按活期利率计算,一年下来利息收益20万元左右。如果把总额的10%存为一年定期存款,20%存为三年定期存款,70%存为五年定期款,每年利息超过150万元。为此,太月园小区也将资金划转出来。

  全国多年来数以亿计的维修资金存在政府账户里,为何不“理财”?2006年9月以后,在北京市人大代表、政协委员和大量业主的质疑声中,北京市将维修资金年息从0.72%调整到3%。

  围绕着维修资金,还有许多“糊涂账”。

  2006年,广州市12个小区业主委员会联合维权称,开发商或物业公司挪用维修资金。此后公布的广州市房管局数据显示,1999年至2006年6月,广州市该项资金归集额应为37.8亿元,实收14.13亿元。此后,福州、深圳等多地也陆续出现维修资金被侵吞的案例。

  毕文强律师认为,目前专项维修资金主要面临的问题有:第一,开发商侵占维修资金的情况突出。这笔钱本不该由房地产商管理,但现实中不少房地产商将其与房款捆绑收取,延时上缴,将部分资金挪作他用。第二,专项维修资金归集到政府部门后,在使用的具体程序上需要进一步规范。国内很多地方对这笔资金的收益如何使用还是一笔糊涂账。第三,目前申请使用这笔资金的程序和审批极为复杂,政府方面比较谨慎;而在业主共同决定时也会出现不一致的地方,从而导致实际上较难动用。

  还有一些地方,出现了另一种“糊涂账”:据新华社2010年报道,国家已明确规定小区电梯更新费由维修资金支出,但安徽淮南出台了一条地方法规,要求当地所有房产开发企业在售房前必须缴纳每部25万元的“首次电梯更新费”,不交钱不发房屋预售许可证。

  中国人民大学法学院教授刘俊海认为,目前维修资金存在种种问题,关键在于“不透明”:“维修资金涉及使用的过程中可能出现各种问题,业主少缴了、开发商少缴了、使用不规范了,但归结起来还是要透明,只有完全透明,政策才能到位。”

  他建议政府应将信息“全面上网”:“切入点、突破口还是加大透明度,提高资金的可预期性,让每个业主、市民都能在互联网上查询到维修资金:总计是多少,每个小区花了多少钱,这不涉及国家机密、商业利益、个人隐私问题。”

  刘俊海认为,向业主宣传普及专项维修资金方面的知识不到位,政府、物业公司、业主委员会都有责任,但主要是政府的责任。“物业公司是管家、仆人,不应懒惰,政府是全体人民的公仆,更应该改进工作。”

来源:中国青年报      来源日期:2012年08月22日       本站发布时间:2012年08月22日

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