2018年05月26日
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上海倒楼开发商亦官亦商 800万资本获上亿项目
姜智鹏
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    上海塌楼 开发商露底

  上海梅都还仅仅是阙敬德以及梅陇镇征地服务所控股或间接持股的一家公司而已。在梅陇镇那片不大的地界上,阙敬德构建了一个更加严密的关联企业网。

    6月27日早上5:30,来自江苏启东的施工人员陈旌生,亲眼见证这一中国楼市标志性事件。“不到10秒钟!”他先看见对面的楼顶冒起很大的尘雾,还没缓过神来,7号楼整栋就在离他三四十米的地方轰然倒下。

  这场罕见的建筑事故发生在世博召开前的上海,立即引起了各方的高度关注。上海市委书记俞正声做出重要批示,市长韩正多次赶到现场组织抢险。

  7月3日,上海市政府召开了新闻发布会,公布事故原因:施工方一边挖坑一边堆土,致使楼体两边产生数吨级的压力差,最终造成整栋楼倒覆。

  如此简单的物理学常识,开发建设单位竟然不懂?很多人对这个解释并不满意。

  高楼造好再挖地下车库,为什么不咨询设计单位,这样挖坑能否行得通?即使能挖为什么不打维护桩?从倒楼现场看,地基部分的钢管全部折断,难道真如公布的那样,建筑材料合乎规范?众多疑点在业主以及关心此事的人们之间传播。

  下一步,更让人关心的是,设计、开发商、施工、监理,究竟谁在玩忽职守,开了这样一个可怕的玩笑?

  官方答案没有到来之前,莲花河畔家园的开发商上海梅都房产公司,早已像塌楼一样走光露底:庆幸没随着“楼脆脆”仆倒之余,400多户业主发现,开发商亦官亦商:从乡镇级政府的关键事业单位“征地服务所”起家,经历集体企业改制,多个公职人员担任发起人改制成私人企业,伴随1998年以来的上海楼市飙升潮,注册资本金从最开始的800万,增至2009年的1800万,个人利益更是随之飙升。

  《瞭望东方周刊》查阅了近500页的工商登记资料并经多方访问,上海梅都房产开发公司的发迹史渐渐清晰。

  土地前期费用入股

  事情要从梅陇镇征地服务所说起。

  梅陇镇征地服务所成立于1988年,当时梅陇还是上海县(今闵行区的一部分)的一个乡,最早的名称叫梅陇乡征地服务所。该所成立后,隶属分管基建的副乡长,政府文件要求该所的职能是与乡基建办公室有机配合,做好全乡征地的日常服务工作,不得自行其是。

  值得注意的是,梅陇镇土地管理所,一直和梅陇镇征地服务所一起,在位于梅陇镇北6号的地方办公。倒楼事件背后的核心人物阙敬德,时任梅陇镇征地服务所所长。

  上世纪90年代,借着浦东的开发开放,上海房地产发展迅猛。以商品房交易量为例,从90年代初的不足100万平方米,到1995年突破500万平方米。乡镇城市化也开始起步。

  1994年,上海城乡产权交易所挂牌,城郊城镇集体企业、乡镇村企业、民营企业等上市挂牌。农村土地征用、出让、批租、收购加剧。阙敬德和他带队的征地服务所也想有所作为,1995年和上海莘闵房地产开发总公司组建上海梅都房地产开发有限公司(以下简称“上海梅都”)。

  当时的上海梅都,企业性质为集体所有。梅陇镇征地服务所以160万现金,和古美地块前期费用800万,总资产960万入股,占注册资本80%,为大股东,莘闵房地产出资240万,占20%。阙敬德任董事长。

  1996年3月27日,梅陇镇征地服务所还和梅陇实业总公司出资成立上海迅豪置业有限公司。经查,梅陇实业的法定代表人也是阙敬德,顺其自然,成立的上海迅豪置业有限公司,还是由阙担任董事长。

  一年后,莘闵房产从上海梅都退出,上海迅豪置业以现金240万进入,成了上海梅都的股东,占20%股份。至此,上海梅都完全由阙敬德旗下企业掌控。

  1997年之后,上海房地产渐次进入低谷期间,上海梅都有迹可寻的开发楼盘,仅有春馨苑一期。2000年1月,古美地块之一、今罗阳路111号绿梅公寓12栋多层竣工,公开资料显示开盘销售时间是2001年3月31日。

  改制前后

  不过,就在这个当口,原作为集体企业的上海梅都进行企业转制,成为由阙敬德为第二股东的24个自然人出资的私营企业。

  就在绿梅公寓开盘当日的2001年3月21日,梅陇镇人民政府征地服务所、上海迅豪置业有限公司和张志琴、阙敬德等24个自然人签订了股权转让合同。

  转让价格也值得注意。工商登记资料称,经过梅陇镇集体资产管理办公室和闵行区人民政府批准,上海梅都评估净资产的2224万,扣除绿梅公寓 25%估值,并且股东全额置换产权一次性付款优惠15%。最后的转让价格为1592万,约为评值净资产的70%,转让给张志琴、阙敬德等24个自然人,上海梅都变身为私人企业。

  这24个自然人股东中,有14人来自迅豪置业,3人来自梅陇镇征地服务所,1人来自梅陇镇土地管理所。股东之一张耀杰,又是莲花河畔景苑施工单位上海众欣建筑有限公司的法定代表人。

  虽然阙敬德入股资金150万,屈居第二,但凭其在迅豪置业以及征地服务所的地位,上海梅都实权人物非他莫属。

  工商资料显示,改制后的上海梅都,24个自然人股东,注册资本800万人民币,全部为现金出资,但张志琴、阙敬德等人的注册金来自何方,尚不得而知。

  刚刚改制完毕,绿梅公寓即开始销售,由12栋多层组成,总建筑面积2.3407万平方米,以当时的房价2500元/平米算,这一个项目实现销售收入约5852万。

  1998年后,为应对亚洲金融危机,国家采取积极刺激经济政策,上海的住房改革也从那时开始启动,加之购买商品房即可以拿到上海蓝印户口等政策刺激之下,从2000年开始,上海房地产率先复苏发力。房地产开发投资结束连续3年的负增长,出现强劲回升。

  改制后的头一年,上海梅都获利极其可观。

  一组对比数字可以说明问题:上海梅都2001年的年检报告显示,改制前的2000年,上海梅都的税后利润为82.7万,到了2001年,利润出现井喷状态,达到629万,增长了近7倍。

  可以说,阙敬德们第一次从私人产权的房地产开发中尝到了甜头。

  随后,上海梅都相继开发了罗锦苑、罗锦新苑,以及此次倒覆的楼盘莲花河畔景苑。

  罗锦苑位于罗锦路111号,分两期开发,2001年、2004年两次开盘,总建筑面积为3.4824万平方米。当时地块是梅陇镇478街坊5 丘,开发商大产证上的使用期限是从2001年5月25日至2071年5月24日。毋庸置疑,拿地必定是在2001年之前,而上海在2003年7月之前,国有土地都是协议方式出让,土地成本相当低廉,对于当时任职于征地服务所的阙敬德而言,操作相当轻松。

  位于锦福路189号的罗锦新苑同样如此,这块名为梅陇镇480街坊4 / 1丘的地块,产权证上的使用期限是从2003年9月24日开始,《瞭望东方周刊》记者查阅2003年有偿出让地块,没有查到这块地的信息,很有可能罗锦苑的土地仍然是以协议形式拿到的。

  罗锦新苑2005年9月21日开盘,正赶上2004年国家为防止房地产投资过热,采取一系列宏观调控政策,销售受到影响,上海房地产交易中心官方网站显示,这个楼盘目前还在出售,累计住宅合同均价为8649元。

  而此次出事的楼盘莲花河畔景苑,由11幢小高层和一个会所组成,这是上海梅都第一次开发高层住宅。正如很多媒体和网友所披露的,莲花河畔景苑2003年7月16日中标,但不是公开招标,而是采用邀请招标,也就是仅有几家开发商参与招标。

  2003年7月1日开始,经营性土地出让招标拍卖制度开始实施,但是从全国的比例来看,公开招投标在当年仅占不到一半,而邀请招标在当时的上海土地市场非常多见,并不值得称奇。直至2006年,市场上还有协议以及邀标出让的地块。

  莲花河畔景苑地块中标后的土地楼板价不到604元/平方米,以目前14000元/平方米的销售单价作比,土地成本仅占4%。

  从最早的春馨苑,到绿梅公寓、罗锦苑、罗锦新苑和出事的莲花河畔景苑,上海梅都的开发地块一直在梅陇镇范围内。而且地块几乎都是在2003年7月土地招投标之前拿到的。背后的操作过程,留给人们很大的想象空间。

    小牛拉大车

  仔细研究上海梅都的年检报告,还能发现,与很多开发商不同,上海梅都短期借款、长期借款等融资成本信息均为零,也就是说上海梅都没有花一分银行贷款,仅靠改制后24个股东的800万注册资本,就撬动了四五个动辄上亿的开发项目,不能不令人惊叹。

    除了惯用的帽子戏法——一个项目的预售款,拿去做另一个项目的工程款,上海梅都还采取开发商惯用的小牛拉大车、高负债率开发的做法。

  2005年是上海梅都最好的经营年份,总资产5194万,负债2760万,情况尚可。到了2007年末,总资产5649万,流动负债达到3218万。

  而在2004~2009年间,上海房价并没有因为每年不断的房地产调控而有所降温,而是一直在螺旋式上升。不过,银行贷款收紧,协议拿地的难度越来越大,小公司的生存越来越艰难,房地产行业大鱼吃小鱼,兼并收购不断发生。

  就上海梅都而言,2005年税后净利润为历史最高值,达到863万元人民币,但是到了2006~2007年,这家小公司终于在市场竞争中落败,公司净利润连年下滑。2007年仅为146万。

  在2009年2月和3月,上海梅都两次召开股东大会,将盈余公积金以及未分配利润转增注册资本,至2009年3月,公司注册资本从2001年的800万增至1800万。

  莲花河畔景苑倒楼之后,根据事故专家组的权威说法,原因是出事的7号楼一边深挖基坑另一边高堆渣土,两边产生压力差。

  本刊记者7月1日在现场采访挖车库的施工人员,该人员称:“人家挖车库都会将土运出去,开发商说土运出去要花200万,为了省钱,就堆到楼北边。前面堆土已经把淀浦河防堤墙推倒了。”

  因近两年梅都公司利润下降,开发商是否在资金压力下为节省成本,最终导致高楼倒覆?开发商有关人士目前已经被相关部门控制,还没有确切说法。

  本刊记者还注意到,上海梅都除了24位股东,雇员最多的时候17人,最少的时候只有5人,这样一个员工队伍,却在改写着莲花路附近的土地版图,乃至400多户购房者的命运。

  亦官亦商

  更值得注意的是上海梅都掌控人阙敬德的履历。

  2002年,阙敬德被闵行区检察机关“以玩忽职守罪立案侦查,追缴赃款赃物及挽回经济损失1327万余元”。2003年,闵行区年度实事重点工程立功竞赛中,梅陇征地服务所的阙敬德又被评为先进个人。

  2007年,阙敬德不但仍在梅陇镇征地服务所的位子上,而且还被聘为梅陇镇镇长助理,在新成立的沪杭磁浮工程建设(上海段)闵行区指挥部梅陇办公室任核心成员。

  事实上,上海梅都还仅仅是阙敬德以及梅陇镇征地服务所控股或间接持股的一家公司而已。《瞭望东方周刊》多方调查发现,阙敬德在梅陇镇那片不大的地界上,构建了一个更加严密的关联企业网。

  1992年,阙敬德就担任了梅陇实业总公司的法定代表人,而该公司在1996年还出资控股了梅陇莲花置业有限公司和梅陇资产投资经营有限公司,梅陇资产经营有限公司的法定代表人也是阙敬德。

  长期从事房地产法律工作的杜跃平律师对本刊评价说,梅陇实业以及梅陇资产经营有限公司,相当于镇政府的钱袋子。可见阙敬德在梅陇地界上的角色之重要。

  梅陇莲花置业和梅陇资产投资经营有限公司,又组建成立了上海陇兴房地产开发有限公司。梅陇资产投资经营有限公司,还投资控股了一家名叫上海翔梅经贸发展的公司。

  除了公司之间互相参股,上海梅都的股东与这些关联企业的股东,又在镇办企业、镇政府及下属村领导之间不断变换角色。

  对于阙敬德的“红顶商人”身份,上海梅陇镇政府官员曾经出面澄清:“阙敬德不是政府公务员,镇长助理只是虚衔。”杜跃平对此评价说:“不管他是事业单位编制还是公务员编制,作为梅陇镇征用土地服务所人员,以及资产管理公司的总经理,他代表的是政府的行为,譬如征地拆迁。”

  像阙敬德这样身份特殊的开发商,显然不是孤例。2008年,刚被判刑的原上海普陀区长征镇书记王妙兴,以政府处级干部身份兼任新长征集团党委书记,掌握全镇土地开发大权,最终在多个房地产开发项目中,主动或被动收受贿赂,利用职务之便,为开发商谋利,游走于官场商场之间,最后晚节不保,锒铛入狱。

  常年进行土地流转研究的原上海经济干部管理学院教授朱林兴告诉本刊,开发商最初的原始积累,通过权力寻租带有一定的普遍性,莲花河畔景苑的倒下,提供了一个典型样本。

  截至目前,据媒体报道,阙敬德等莲花河畔景苑的开发商、建筑、施工、监理单位等9人已被相关部门控制,正在接受调查。上海市政府表态,无论涉及什么人,涉及什么单位,都将严查到底。

  余震

  就公众而言,上海塌楼事件已将进入尾声;而对于近5000户莲花河畔景苑的业主来说,噩梦才刚刚开始。

  7月4日上午,闵行区信访办牵头召开莲花河畔景苑业主代表沟通会,购房业主代表、房产开发商委托律师及闵行区建交委、司法局、房管局、梅陇镇等职能部门代表共同出席。

  上千名业主将设在闵行梅陇张幕村的接待处围得水泄不通。上海梅都的委托律师代表开发商向业主致歉,并承诺从7月5日开始,开发商将以负责的态度,委托律师在罗阳小学(罗阳路225号)现场接待业主,与广大业主沟通协商。

  尽管如此,恐慌还在悄悄蔓延。莲花河畔景苑7号楼倒塌之后,由政府成立的专家组勘察现场,发现与倒覆的7号楼类似情况的6号楼存在险情,立即 “调动了8台挖土机,挖了6万方的土来填这个坑。在填坑以后,6号楼明显地往北复位”。到7月3日,推土清理完毕,填坑完毕,6号楼也已经复位29毫米。

  尽管专家这样说,业主们还心有余悸,退房者不断增加。

  就在7月2日晚,距离莲花河畔景苑两三里路的一处工地,一个地下停车场的基坑泥土发生坍塌,有业主怀疑,是莲花河畔景苑塌楼造成地面沉降所致。

  政府相关人员在倒楼事件后仍处于警戒状态,当晚9时,市政府有关部门就打电话组织人员前往抢修,临近工地的南方城11~14号楼居民被立即疏散避险。基坑在7月3日早上7点左右回填完毕。

  “当时不了解情况,前车之鉴,相关部门肯定需要全力应对,但是事后来看,这个项目没有什么质量问题。”闵行区政府相关人士向本刊记者解释说。

  塌楼事件,不仅让上海,也让外省诸多小区业主开始担忧自己所处楼盘的安全状况。7月2日,住房和城乡建设部下发紧急通知,要求各地房屋建设主管部门对在建住宅工程质量进行检查。

  但愿,塌楼事件仅仅只是前无古人后无来者的小概率事件。

来源:搜狐网      来源日期:2009年07月13日       本站发布时间:2009年07月13日

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